El día de la firma en la notaría: qué llevar y qué revisar en 2026

Es el momento que cierra meses de búsqueda, papeleo y nervios — y también el que más ansiedad genera, porque parece que todo se decide en esa mesa, en un rato, rodeado de gente y de documentos que nadie tiene tiempo de leer con calma. La buena noticia: si llegas preparado, no hay ninguna sorpresa que no puedas anticipar. Aquí tienes todo lo que necesitas saber, desde antes de pisar la notaría hasta que sales con las llaves en la mano, incluyendo detalles sobre costes y derechos que muy pocas guías explican con claridad.

Un derecho que casi nadie ejerce: puedes elegir tú el notario

Mucha gente asume que el notario «lo pone el banco» o «lo pone la inmobiliaria» — no es así. Por norma general, el comprador tiene derecho a elegir libremente el notario que va a formalizar la escritura, aunque en la práctica ambas partes suelen acordarlo. Si tienes preferencia por una notaría concreta (por cercanía, por confianza previa, o simplemente porque quieres comparar antes sus honorarios, que están regulados pero pueden tener pequeñas variaciones), puedes plantearlo abiertamente durante la negociación — no es un capricho, es un derecho reconocido. Además, en España existe libre elección de notario en todo el territorio nacional: puedes acudir a cualquier notaría, independientemente de dónde esté ubicada la vivienda o dónde vivas tú.

Tu derecho a revisar el borrador antes del día D

Este es uno de los puntos que más tranquilidad puede darte, y que poca gente aprovecha: tienes derecho a que la notaría ponga a tu disposición el borrador de la escritura con al menos tres días de antelación a la firma. Pídelo expresamente si nadie te lo ofrece — te permite cotejar con calma que todos los datos (precio, forma de pago, descripción de la vivienda, condiciones de la hipoteca si la hay) son correctos, en vez de descubrir un error justo cuando ya estás sentado ante el notario y con todo el mundo esperando.

Si tu compra incluye hipoteca, recuerda que además tienes el acta notarial previa (obligatoria desde la reforma de 2019, ya explicada en nuestra guía de la primera hipoteca), que es tu otra gran oportunidad de resolver dudas sin presión antes del día de la firma definitiva.

Toda la documentación que debes llevar como comprador

• DNI, NIE o pasaporte original y en vigor — no vale una foto ni una copia, tiene que ser el documento físico original.
• Justificante del medio de pago, según el método elegido (lo vemos en detalle en la siguiente sección).
• FEIN y oferta vinculante de la hipoteca, si la hay — aunque el banco las aporta también, llevarlas tú te permite resolver cualquier duda de última hora sobre una cifra concreta.
• Justificante del contrato de arras, si entregaste una señal — recibo o transferencia que lo acredite.
• Poder notarial, únicamente si alguien va a firmar en tu representación porque no puedes acudir en persona.

Lo que tiene que aportar el vendedor

Si tú vas a vender (o simplemente quieres entender qué debería tener preparado quien te vende a ti), la lista es más extensa:

• DNI/NIE en vigor, y datos de estado civil y régimen matrimonial.
• Título de propiedad — la escritura por la que adquirió la vivienda (compra, herencia o donación).
• Último recibo del IBI pagado, para demostrar que está al corriente.
• Certificado de eficiencia energética, obligatorio desde 2013 para cualquier vivienda que se venda o alquile.
• Certificado de deuda pendiente o «deuda cero», si la vivienda tenía hipoteca — obligatorio salvo que ambas partes acuerden expresamente prescindir de él, dejándolo reflejado en la escritura.
• Estatutos de la comunidad de propietarios, si aplica.
• Documento de aceptación de herencia, solo si la vivienda proviene de una herencia.

Cheque bancario vs. transferencia: cómo pagar de verdad

El notario anota expresamente en la escritura el medio de pago utilizado, así que conviene tenerlo resuelto con antelación, no improvisado ese mismo día:

Cualquiera de los dos es válido, pero infórmate con tu banco de los plazos exactos que necesita para prepararlo — dejarlo para el último día puede generar un retraso evitable en la propia firma.

Qué ocurre exactamente durante la firma

1. Identificación de todas las partes: comprador, vendedor, y representantes del banco si hay hipoteca de por medio.
2. Revisión registral final: el notario comprueba con una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad que la vivienda está libre de cargas no declaradas, o identifica las que existen.
3. Lectura de la escritura: el notario recorre en voz alta los puntos clave — precio, forma de pago, descripción del inmueble, y si hay hipoteca, también el capital, plazo, tipo de interés, TAE, comisiones y gastos que corresponden a cada parte (los mismos conceptos que ya se explicaron en el acta previa).
4. Momento de preguntas: es tu oportunidad real de aclarar cualquier duda antes de firmar — una vez autorizada la escritura, no hay marcha atrás.
5. Firma de todas las partes.
6. Entrega de llaves, normalmente en ese mismo momento o inmediatamente después.

Qué pasa justo después de firmar

El mismo día del otorgamiento, el notario envía telemáticamente al Registro de la Propiedad una copia electrónica de la escritura (y de la hipoteca, si la hay) para su inscripción. A partir de ahí, te toca a ti completar el resto de trámites que ya explicamos en nuestra guía de compra de vivienda paso a paso: empadronarte en la nueva dirección, cambiar la titularidad de los suministros, y domiciliar el IBI a tu nombre para el año siguiente. La inscripción registral en sí puede tardar varias semanas en completarse del todo, aunque a efectos prácticos ya eres propietario desde el momento de la firma — el Registro simplemente da publicidad y máxima protección jurídica frente a terceros a esa titularidad que ya tienes.

Errores que generan sustos de última hora

• No pedir el borrador con antelación, y descubrir un error de datos justo en la mesa de firma, con todo el mundo esperando.
• No coordinar bien el medio de pago con tu banco, provocando que el cheque o la transferencia no estén listos a tiempo.
• Llevar documentación caducada — revisa la fecha de validez de tu DNI o NIE con suficiente antelación.
• No aprovechar el momento de preguntas por vergüenza o prisa — es tu última oportunidad antes de un compromiso que dura décadas si hay hipoteca de por medio.
• Dar por hecho que el notario «lo pone otro» sin plantearte que tú también puedes proponer uno de tu confianza.
• No preguntar por el posible descuento del 10% en el arancel — no siempre se ofrece de forma proactiva, y no cuesta nada plantearlo antes de que se emita la factura final.

Cuánto cuesta realmente la notaría, y quién lo paga

Los honorarios del notario no son negociables al azar — están fijados por el Estado mediante el Real Decreto 1426/1989, así que todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. En la práctica, para una compraventa estándar, el coste total (arancel + copias + folios + IVA) suele moverse entre los 600€ y los 875€, equivalente aproximadamente al 0,2%-0,5% del valor de la vivienda.

Un dato poco conocido: los notarios pueden aplicar un descuento de hasta el 10% sobre el arancel oficial. No es habitual que lo ofrezcan por iniciativa propia, pero no cuesta nada preguntar, especialmente en operaciones de mayor valor donde ese porcentaje sí supone un ahorro apreciable.

Quién paga qué, exactamente

• La escritura de compraventa (la casa): según el Código Civil, la escritura matriz corresponde al vendedor y las copias al comprador — pero en la práctica habitual en España, se suele pactar que el comprador asuma prácticamente todos estos gastos.
• La escritura de la hipoteca (si la hay): desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, es el banco quien paga los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y el AJD correspondiente a la constitución de la hipoteca. Tú, como comprador, solo asumes con carácter general el coste de la tasación y, si existe, la comisión de apertura.

Es decir: si tu compra incluye hipoteca, en realidad se firman dos escrituras distintas el mismo día (compraventa e hipoteca), cada una con sus propios honorarios notariales — y el reparto de quién paga cada una ha cambiado sustancialmente a tu favor desde 2019, aunque muchas guías antiguas todavía no lo reflejen bien.

Qué hacer si detectas un problema durante la lectura

Si al escuchar la lectura de la escritura algo no coincide con lo pactado, o simplemente no entiendes una cláusula, tienes todo el derecho a pedir que se detenga la firma hasta resolverlo. No hay ninguna obligación de firmar solo porque todo el mundo esté ya sentado en la sala o porque parezca incómodo preguntar. Las opciones en ese momento son:

• Pedir al notario que aclare la cláusula concreta hasta que la entiendas bien.
• Si hay un error de datos (una cifra, un nombre, una dirección), solicitar la corrección antes de firmar — es mucho más sencillo corregirlo en ese momento que después.
• Si el desacuerdo es de fondo (una condición que no coincide con lo negociado), puedes posponer la firma para resolverlo con la otra parte, aunque esto pueda generar tensión o algún coste de reprogramación — sigue siendo preferible a firmar algo con lo que no estás de acuerdo.

Casos especiales que cambian ligeramente el proceso

• Compra sin hipoteca: el proceso se simplifica — solo hay una escritura (compraventa), sin acta previa ni representantes del banco en la sala. Suele ser también una firma más breve y con menos partes implicadas.
• Compra con varios titulares (pareja, familiares): todos los titulares deben acudir personalmente o mediante poder notarial — revisa nuestra guía sobre comprar vivienda en pareja sin estar casados si es tu caso, ya que el porcentaje de propiedad de cada uno debe quedar reflejado con precisión en esta misma escritura.
• Compra como autónomo o sociedad: los aranceles notariales pueden ser algo más altos, porque la escritura incorpora cláusulas adicionales de responsabilidad fiscal y laboral que no aplican a una compra como persona física particular. Si es tu caso, revisa también nuestra guía de hipoteca para autónomos.
• Vivienda heredada por el vendedor: requiere aportar también el documento de aceptación de herencia, y conviene verificar con antelación que ese proceso sucesorio esté completamente cerrado antes de llegar al día de la firma.

Checklist rápido antes de salir de casa

• ☐ DNI/NIE original y en vigor.
• ☐ Medio de pago confirmado y coordinado con el banco con antelación suficiente.
• ☐ Borrador de la escritura ya revisado, al menos con unos días de margen.
• ☐ FEIN, oferta vinculante y justificante de arras, si aplica.
• ☐ Preguntas anotadas de antemano, para no confiar solo en la memoria durante la lectura.
• ☐ Tiempo de sobra para llegar sin prisas — mejor esperar diez minutos en la sala que llegar corriendo y con el pulso acelerado.

Preguntas frecuentes

¿Puedo grabar en audio la lectura de la escritura para revisarla después con calma?

No es una práctica estándar y depende de la política de cada notaría — si te interesa, es mejor plantearlo abiertamente al notario antes de empezar, en vez de hacerlo sin avisar. En cualquier caso, la vía más segura y recomendable sigue siendo pedir el borrador con antelación y llevar tus preguntas ya preparadas por escrito.

¿Qué pasa si uno de los titulares no puede acudir el día acordado?

Puede otorgar un poder notarial a otra persona (normalmente el otro titular, un familiar o un abogado) para que firme en su representación. Este poder debe formalizarse también ante notario con antelación suficiente, así que no es algo que se pueda improvisar el mismo día ni resolver con una simple autorización verbal.

¿Puedo negociar los honorarios del notario como negocio el precio de la vivienda?

No de la misma forma — el arancel base es fijo por ley, aunque como vimos, existe la posibilidad de un descuento de hasta el 10% que sí puedes plantear directamente. Lo que sí puedes «negociar» con más margen es elegir una notaría distinta si otra te ofrece mejores condiciones dentro de ese margen legal.

¿Cuánto dura habitualmente la propia firma, de principio a fin?

Depende de la complejidad de la operación, pero para una compraventa estándar con hipoteca, cuenta con que el acto en sí (lectura, preguntas y firmas) suele durar entre 30 y 60 minutos. Puede alargarse si surgen dudas que requieren explicación detallada, o si hay varios titulares y representantes bancarios coordinando firmas — otro motivo más para llegar con las preguntas ya pensadas de antemano, en vez de improvisarlas sobre la marcha.

¿Es normal sentir nervios el día de la firma, incluso teniendo todo preparado?

Completamente normal — es, para la mayoría de personas, la operación económica más grande que van a firmar en su vida, y es lógico sentir cierta tensión aunque tengas todo el proceso bajo control. Llegar con tiempo de sobra, con el borrador ya revisado, y sabiendo que puedes preguntar todo lo que necesites, es la mejor forma de convertir ese nerviosismo en la ilusión que también merece ese momento.

Fuentes consultadas: Consejo General del Notariado, Real Decreto 1426/1989, Bankinter, Fotocasa, Rankia, Housfy, BBVA, GuiaNotarial.com y Hipotecas.me, agosto 2026.