Comprar una vivienda en España, paso a paso
La guía de la hipoteca te explica cómo financiarla. Esta te explica el resto: desde que encuentras el piso hasta que tienes las llaves en la mano. Es el proceso completo, con los impuestos y gastos reales de 2026, no las cifras redondeadas que se repiten en cualquier blog.
1. Antes de visitar nada: cierra tu presupuesto real
No es solo el precio del anuncio. A eso hay que sumarle impuestos y gastos de la compraventa, que varían mucho según dónde compres y si la vivienda es nueva o de segunda mano. Más abajo tienes la tabla completa, pero como referencia rápida: entre un 8% y un 15% adicional sobre el precio, según la comunidad autónoma.
2. Encuentra la vivienda y negocia el precio
Antes de hacer una oferta, comprueba: antigüedad del edificio, certificado energético, si hay derramas pendientes (pide el último acta de la comunidad de propietarios), y si el precio pedido está en línea con pisos similares de la zona. Negociar a la baja un 5-10% sobre el precio de salida es habitual en vivienda de segunda mano, especialmente si detectas reformas pendientes.
3. El contrato de arras: la reserva formal
Una vez acordado el precio, lo normal es firmar un contrato de arras: un documento privado en el que entregas una señal (habitualmente el 5-10% del precio) para reservar la vivienda mientras se prepara la firma definitiva. No es un trámite menor — es el documento que más disgustos genera si se firma con prisas.
Los tres tipos de arras (y por qué importa la diferencia)
- Arras penitenciales (las más habituales en vivienda): permiten echarse atrás. Si desistes tú como comprador, pierdes la señal. Si desiste el vendedor, tiene que devolvértela duplicada.
- Arras confirmatorias: no dejan margen para arrepentirse — cualquiera de las partes puede exigir que se cumpla el contrato por la vía judicial. Ojo: si el contrato no especifica claramente que las arras son «penitenciales» citando el artículo 1454 del Código Civil, se presume que son confirmatorias por defecto. Mucha gente cree que puede echarse atrás perdiendo solo la señal y descubre demasiado tarde que no era así.
- Arras penales: se pacta una penalización específica distinta a «perder la señal o devolverla doblada», con más margen para acordar las consecuencias del incumplimiento.
El plazo habitual entre arras y escritura es de 60 a 90 días, aunque puede pactarse hasta 180. Ese es el tiempo que tienes para conseguir la hipoteca definitiva y preparar la documentación.
4. Impuestos: la partida más grande, y la que más varía
Aquí está el dato que menos se explica bien: el impuesto que pagas depende de si la vivienda es nueva (comprada directamente al promotor) o de segunda mano (comprada a un particular).
Vivienda nueva: IVA + AJD
Pagas un 10% de IVA sobre el precio (4% si es vivienda de protección oficial), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de compraventa, que varía por comunidad pero suele rondar el 1-1,5%.
Vivienda de segunda mano: ITP
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que sustituye al IVA en estas operaciones. Es un impuesto autonómico, y ahí está la clave: el tipo general en 2026 va desde el 4% (País Vasco, régimen foral) hasta el 10-13% en las comunidades más altas, con bonificaciones importantes para compradores jóvenes en muchos territorios.
| Comunidad | ITP general 2026 | Reducción para jóvenes |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | Consultar convocatoria vigente |
| Andalucía | 7% | 3,5% para ≤35 años, vivienda ≤150.000€ |
| Cataluña | 10% (hasta 11-13% en inmuebles de alto valor) | 5% para ≤35 años con renta limitada (ver guía de ayudas por CCAA) |
| C. Valenciana | 9-11% | Tipo reducido para jóvenes, sujeto a límites |
| Castilla-La Mancha | 9% | Consultar convocatoria vigente |
| País Vasco | 4% (régimen foral) | — |
Para una vivienda de 200.000€, la diferencia entre comprar en Madrid (6%, 12.000€) y en Cataluña (10%, 20.000€) es de 8.000€ solo en impuestos. Merece la pena comprobar el tipo exacto de tu comunidad antes de cerrar el presupuesto — esta tabla es orientativa y los tipos se actualizan con cierta frecuencia.
5. El resto de gastos: notaría, registro, gestoría y tasación
Después del impuesto (la partida grande), el resto de gastos son más previsibles:
- Notaría: entre 600€ y 1.100€ para una vivienda de precio medio, según el valor de la escritura.
- Registro de la Propiedad: entre 400€ y 700€, por inscribir la compraventa a tu nombre.
- Gestoría: entre 300€ y 450€ si delegas los trámites (habitual cuando hay hipoteca de por medio).
- Tasación: entre 250€ y 450€, la exige el banco si pides hipoteca.
Dato importante que mucha gente no sabe: desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el banco, no tú. Antes de 2019 era al revés. Esto ha reducido de forma notable los gastos que asume el comprador respecto a lo que muchos artículos antiguos todavía indican — si lees que «el AJD de la hipoteca lo paga el cliente», es información desactualizada.
6. La firma en notaría
Ese día se firman a la vez la escritura de compraventa y, si la hay, la escritura de hipoteca. Lleva DNI, y si hay hipoteca, ya deberías haber recibido la FEIN (oferta vinculante) al menos 10 días antes y haber pasado por el acta notarial previa gratuita. El notario lee la escritura en voz alta — no tengas prisa por firmar sin entender cada cláusula, es tu momento de preguntar.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad para inscribir la vivienda (y la hipoteca, si la hay) a tu nombre. Suele gestionarlo la gestoría, con un plazo de varias semanas. Hasta que no está inscrita, formalmente no consta como tuya frente a terceros, aunque ya seas el propietario desde la firma.
8. Después de firmar: lo que se te puede olvidar
- Empadronarte en la nueva dirección.
- Cambiar la titularidad de los suministros (luz, agua, gas) o darlos de alta si es obra nueva.
- Domiciliar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) a tu nombre para el año siguiente.
- Avisar a la comunidad de propietarios del cambio de titular.
- Revisar si tienes que presentar la Declaración de la Renta con la nueva vivienda como referencia (deducciones autonómicas, si aplican).
Checklist rápido antes de firmar arras
- ¿El contrato dice explícitamente «arras penitenciales» citando el artículo 1454 del Código Civil?
- ¿Incluye una condición suspensiva por si no te conceden la hipoteca?
- ¿El plazo hasta la escritura es realista para tu proceso de hipoteca (60-90 días mínimo)?
- ¿Has pedido el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios?
- ¿Has calculado el ITP o IVA real de tu comunidad, no una cifra genérica?
Fuentes consultadas: Código Civil (art. 1454), normativa autonómica de ITP vigente en 2026 (Rankia, OCU, Raisin, guiafiscal.es), Ley 5/2019 reguladora de contratos de crédito inmobiliario, y guías especializadas en contrato de arras (agosto 2026).