ITP Madrid 2026: 6%, bonificaciones y el matiz del tipo joven
Tercera parada de nuestra serie de ITP por comunidad autónoma, y esta trae un matiz que casi ninguna guía aclara bien: Madrid tiene el tipo general más bajo de España, pero lo que mucha gente llama «tipo joven» en realidad no está pensado exclusivamente para jóvenes. Te lo explico con precisión, con ejemplos numéricos reales, para que sepas exactamente cuánto vas a pagar según tu caso concreto.
- El tipo general: 6%, el más bajo del país
- La bonificación del 10% — y por qué no es un «tipo joven» real
- El verdadero beneficio para jóvenes: municipios pequeños
- Familias numerosas: 4%
- Ejemplos numéricos con distintos perfiles
- El AJD para obra nueva
- Plazo y cómo liquidarlo
El tipo general: 6%, el más bajo del país
Madrid aplica el tipo general de ITP más bajo de toda España en régimen común: un 6% sobre la base imponible, frente al 7% de Andalucía o el 9% de la Comunidad Valenciana que ya vimos en esta serie. Es una diferencia real y notable — en una vivienda de 250.000€, supone pagar 15.000€ frente a los 17.500€ de Andalucía o los 22.500€ de Valencia al tipo general, solo por la comunidad donde compras. Esta diferencia por sí sola puede llegar a compensar buena parte de otros gastos de la operación, según el precio final de la vivienda.
La bonificación del 10% — y por qué no es un «tipo joven» real
Aquí está el matiz más importante de esta guía, y el que más confusión genera: si compras una vivienda habitual por un valor de hasta 250.000€, tienes derecho a una bonificación del 10% sobre la cuota, lo que deja el tipo efectivo en un 5,4% — pero esta bonificación no es exclusiva para jóvenes. Se aplica a cualquier comprador, sea cual sea su edad, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual y no supere ese valor.
Por qué esto importa
Varias fuentes y calculadoras online llaman a este 5,4% «tipo joven», lo cual induce a error. Si tienes 45 años y compras tu vivienda habitual por 220.000€, tienes exactamente el mismo derecho a este tipo reducido que alguien de 28 años en la misma situación. No confundas esta bonificación general con un beneficio específico por edad — el verdadero beneficio ligado a la edad es otro, y lo vemos justo debajo.
El verdadero beneficio para jóvenes: municipios pequeños
El único beneficio del ITP en Madrid que sí está reservado específicamente a menores de 35 años es una bonificación del 100% (es decir, ITP prácticamente a cero) para quienes compren su vivienda habitual en municipios de menos de 2.500 habitantes, dentro de un valor que no supere los 250.000€. Es una medida pensada explícitamente para combatir la despoblación rural — si tu intención es comprar en la capital o en cualquier municipio grande del área metropolitana, este beneficio no te aplica, por mucho que tengas menos de 35 años. Si tu prioridad es el ahorro fiscal por encima de la ubicación, puede merecer la pena ampliar tu búsqueda a alguno de estos municipios más pequeños.
Familias numerosas: 4%
Las familias numerosas que compran su vivienda habitual tienen acceso a un tipo reducido del 4%, sin límite de valor del inmueble — a diferencia de la bonificación general, que sí tiene el tope de 250.000€. La condición clave aquí no es el precio, sino que la familia venda su vivienda habitual anterior dentro de un plazo de 2 años desde la nueva compra, un requisito que conviene planificar con margen si tu vivienda actual no tiene una salida rápida garantizada en el mercado.
Ejemplos numéricos con distintos perfiles
Ejemplo 1 — Comprador de cualquier edad, vivienda habitual de 220.000€
Cumple el requisito de valor (≤250.000€) y destino (vivienda habitual), independientemente de su edad.
Cuota ITP: 220.000€ × 5,4% = 11.880€ (frente a 13.200€ al tipo general del 6% — un ahorro de 1.320€).
Ejemplo 2 — Joven de 29 años, vivienda de 300.000€ en Madrid capital
Al superar los 250.000€, no tiene derecho a la bonificación del 10%, y al comprar en la capital (no en municipio pequeño), tampoco accede a la bonificación del 100%.
Cuota ITP: 300.000€ × 6% = 18.000€ — tributa al tipo general completo, sin ningún beneficio, pese a su edad.
Ejemplo 3 — Familia numerosa, vivienda de 340.000€
Al no tener límite de valor, accede al tipo del 4% sea cual sea el precio, siempre que venda su vivienda anterior en 2 años.
Cuota ITP: 340.000€ × 4% = 13.600€ (frente a 20.400€ al tipo general del 6% — un ahorro de 6.800€, el mayor de los tres ejemplos).
El AJD para obra nueva
Recuerda que el ITP solo se aplica a viviendas de segunda mano. Si compras obra nueva directamente a un promotor, tributas por IVA (10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general en Madrid es del 0,75%, con una escala reducida según el valor del inmueble: 0,4% hasta 120.000€ y 0,5% hasta 180.000€, aplicándose el tipo general completo por encima de esa cifra. La vivienda de protección oficial (VPO) tributa a un AJD todavía más reducido, del 0,2% hasta 120.000€.
Plazo y cómo liquidarlo
El ITP se liquida mediante el Modelo 600, dentro de un plazo de 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura. En Madrid se presenta ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid, de forma telemática con certificado digital o presencial con cita previa. Necesitarás: copia simple de la escritura, DNI/NIE de comprador y vendedor, el valor de referencia catastral del inmueble, y la documentación específica de tu colectivo si vas a solicitar el tipo de familia numerosa (título oficial vigente) o la bonificación rural (certificado de empadronamiento o compromiso de residencia en el municipio correspondiente). No dejes este trámite para el último día del plazo, por si surge alguna incidencia con la documentación.
La base imponible: el mismo principio que en el resto de España
Como ya vimos en nuestras guías de ITP en Andalucía y ITP en Comunidad Valenciana, desde 2022 la base imponible del ITP es el mayor de dos importes: el precio realmente pactado, o el valor de referencia catastral que fija el Catastro para ese inmueble concreto. En Madrid, donde muchas zonas tienen valores de mercado muy elevados, este dato puede marcar la diferencia entre quedar dentro o fuera del umbral de 250.000€ que da acceso a la bonificación del 10% — conviene comprobarlo antes de firmar, no después, especialmente en distritos donde el valor de referencia se ha ido actualizando al alza en los últimos ejercicios.
Cómo se compara con Andalucía y Valencia
De las tres comunidades que llevamos vistas en esta serie, Madrid tiene el tipo general más bajo (6%, frente al 7% de Andalucía y el 9% de Valencia), pero también el sistema de reducciones menos generoso para jóvenes específicamente — ni Andalucía ni Valencia limitan su tipo reducido joven a municipios pequeños; ambas lo aplican en cualquier localidad de la comunidad. En la práctica, esto significa que un joven que compra en la capital madrileña puede acabar pagando proporcionalmente más que un joven en las mismas condiciones en Sevilla o Alicante, pese a que el tipo general madrileño sea más bajo sobre el papel.
Dicho esto, para un comprador de cualquier edad que se mantenga por debajo del umbral de 250.000€, Madrid sigue siendo la opción más barata de las tres gracias a su tipo general reducido — la diferencia surge específicamente cuando comparamos el beneficio dirigido a jóvenes, no el sistema en su conjunto.
Cómo conecta esto con el resto de tu compra
El ITP es uno de los gastos más grandes de la operación, pero no el único — revisa nuestra guía de compra de vivienda paso a paso para el desglose completo de notaría, registro y gestoría. Y si vas a financiar la compra con el aval ICO joven o con el Plan Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, ten en cuenta que ambos cubren la parte de financiación bancaria, pero no eximen del pago del ITP en ningún caso — son elementos completamente independientes de tu presupuesto total que conviene sumar por separado.
Errores comunes al calcular el ITP en Madrid
- Confundir la bonificación del 10% con un «tipo joven» — como ya explicamos, no tiene relación con la edad del comprador.
- Asumir que cualquier joven menor de 35 tiene un beneficio fiscal en Madrid capital — la bonificación del 100% solo aplica en municipios de menos de 2.500 habitantes.
- No comprobar el valor de referencia catastral antes de calcular si entras dentro del umbral de 250.000€ — en zonas de Madrid con valores catastrales altos, puedes superar el límite sin haberlo previsto.
- Olvidar el plazo de venta de 2 años en el caso de familias numerosas, un requisito que se pasa por alto con frecuencia.
Preguntas frecuentes
Estas son las dudas que más se repiten sobre el sistema madrileño de ITP, más allá de lo ya explicado en el resto de la guía:
¿Puedo combinar la bonificación del 10% con el aval ICO joven?
Sí, son beneficios completamente independientes — el aval ICO actúa sobre la financiación de tu hipoteca (revisa nuestra guía completa del aval ICO), mientras que la bonificación del ITP actúa sobre un impuesto autonómico distinto. Puedes beneficiarte de ambos a la vez si cumples los requisitos de cada uno por separado.
¿Qué pasa si mi vivienda cuesta justo 250.001€?
Al superar el umbral, aunque sea por un euro, pierdes el derecho a la bonificación del 10% para toda la base imponible, no solo para el exceso — tributarías el importe completo al tipo general del 6%. Conviene tenerlo muy presente si tu operación se mueve cerca de esa cifra, porque la diferencia final puede ser de varios miles de euros por un margen muy pequeño en el precio.
¿La bonificación rural del 100% tiene algún otro requisito además de la población del municipio?
Sí — además de que el municipio tenga menos de 2.500 habitantes, la vivienda debe destinarse a residencia habitual y no superar los 250.000€ de valor. No basta con comprar en un pueblo pequeño como segunda residencia o inversión; tiene que ser realmente donde vayas a vivir de forma habitual.
¿Qué municipios de Madrid entran dentro del límite de 2.500 habitantes?
La Comunidad de Madrid cuenta con varios municipios de la sierra y zonas rurales que cumplen este requisito poblacional, aunque la lista puede variar según los últimos datos de población disponibles. Antes de dar por hecho que un municipio concreto cumple el límite, comprueba la cifra oficial más reciente del padrón municipal, ya que un pueblo que hoy está por debajo de los 2.500 habitantes podría superarlo en años sucesivos, o viceversa.
¿Es mejor esperar a que el precio de la vivienda baje de los 250.000€ o comprar ya por encima de ese umbral?
Depende de cuánto tiempo estés dispuesto a esperar y de cómo evolucione el mercado en tu zona — si los precios siguen subiendo, esperar podría no compensar la diferencia fiscal. Haz el cálculo completo (diferencia de ITP frente a la posible subida de precio en ese tiempo) antes de tomar una decisión basada solo en el ahorro fiscal.
¿Puedo pedir la devolución si pagué el tipo general por error, teniendo derecho a la bonificación?
Sí — si liquidaste el ITP al tipo general sin aplicar una bonificación a la que realmente tenías derecho, puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución del importe pagado de más, dentro de los plazos de prescripción tributaria generales. Es un trámite que conviene hacer con ayuda de un gestor o asesor fiscal, para presentarlo correctamente y con toda la documentación acreditativa desde el principio.
Un matiz sobre las parejas que compran juntas
Si compras junto a tu pareja y solo la vivienda en conjunto supera los 250.000€ pese a que individualmente cada uno aportaría menos, el límite de la bonificación se aplica sobre el valor total del inmueble, no sobre la parte proporcional de cada comprador. Es un matiz que conviene tener claro antes de firmar, especialmente en operaciones donde el precio se mueve cerca del umbral, porque no hay forma de «repartir» el límite entre los titulares para quedar cada uno por debajo.
Qué pasa si compras una vivienda con anexos (garaje, trastero)
Si el garaje o trastero se transmiten como anejos inseparables de la vivienda en la misma escritura, siguen el mismo tratamiento fiscal que la vivienda principal — es decir, entran dentro del cómputo del valor total a efectos de la bonificación del 10%. Si en cambio se adquieren de forma independiente o en una escritura separada, tributan aparte al tipo general, sin acceso a las reducciones pensadas para vivienda habitual. Consulta este matiz con tu notario si tu operación incluye estos elementos adicionales, ya que puede alterar el cálculo final de forma significativa, especialmente si el anexo por sí solo se acerca al límite de valor que marca la diferencia entre tipos.
Documentación necesaria según tu colectivo
Además de la documentación básica de cualquier compraventa, si vas a solicitar un tipo reducido necesitarás acreditar tu situación concreta ante la Agencia Tributaria de la Comunidad de Madrid en el momento de presentar el Modelo 600, sin dejarlo para más adelante:
- Bonificación general del 10%: basta con que la escritura acredite que se trata de vivienda habitual y el valor no supera los 250.000€.
- Familias numerosas: título oficial de familia numerosa vigente en el momento de la compra.
- Bonificación rural (100%): certificado de empadronamiento o compromiso formal de residencia habitual en el municipio correspondiente, además de acreditar la edad mediante DNI o NIE.
Sin esta documentación en regla, no podrás aplicar el tipo reducido correspondiente, aunque cumplas todos los requisitos de fondo — la administración exige la acreditación formal en el momento del trámite.
Fuentes consultadas: Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, Rankia, GuíaFiscal.es, InfoITP.es, Hipotips, UCI, VirtualMike, septiembre 2026.