ITP Andalucía 2026: cuánto pagas y tipos reducidos

Si compras una vivienda de segunda mano en Andalucía, el ITP es probablemente el gasto único más grande de toda tu compra, después del propio precio de la vivienda. La buena noticia: Andalucía tiene uno de los sistemas más sencillos de España, con reducciones importantes si eres joven — pero hay límites de valor que, si los desconoces, pueden hacerte pagar el doble sin darte cuenta. Esta guía repasa el sistema completo, con ejemplos numéricos reales para que sepas exactamente cuánto vas a pagar según tu perfil.

El tipo general: 7%, sin tramos por escalones

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compra de viviendas de segunda mano entre particulares — lo paga siempre el comprador, nunca el vendedor. Desde la reforma de octubre de 2021 (Ley 5/2021, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía), Andalucía aplica un tipo general único del 7% sobre toda la base imponible, sin los tramos progresivos por escalones que sí tienen otras comunidades como Cataluña o Extremadura. Esta simplicidad es una de las señas de identidad del sistema andaluz: el mismo porcentaje se aplica desde el primer euro, sin que el importe total de la compra cambie el tipo aplicable al tramo inferior, algo que facilita mucho hacer tus propios cálculos sin depender de tablas complejas por tramos.

Los dos tipos reducidos y quién puede aplicarlos

Sobre ese 7% general, Andalucía contempla dos rebajas importantes:

• 6% — para cualquier comprador, sin necesidad de pertenecer a ningún colectivo específico, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual y su valor no supere los 150.000€.
• 3,5% — el tipo «super-reducido», reservado a determinados perfiles protegidos, también condicionado a que sea vivienda habitual.

Tabla completa de todos los supuestos del 3,5%

Fíjate en un detalle importante que mucha gente pasa por alto: el límite de valor no es el mismo para todos los colectivos — personas con discapacidad y familias numerosas tienen un margen ampliado hasta 250.000€, mientras que jóvenes, víctimas y compra en zonas despobladas se quedan en 150.000€. Si tu vivienda cuesta, por ejemplo, 200.000€ y eres joven pero no tienes ningún otro colectivo aplicable, no accederías al 3,5% — tendrías que conformarte con el 7% general, porque superas el límite de tu propio supuesto.

El requisito para acceder al tipo joven, en detalle

Para aplicar el 3,5% como joven, necesitas cumplir tres condiciones simultáneamente, sin excepciones:

1. Tener menos de 35 años en la fecha de firma del contrato de compraventa.
2. Que la vivienda se destine a tu residencia habitual (no una segunda vivienda ni una inversión).
3. Que el precio del inmueble no supere los 150.000€.

Además, algunas fuentes señalan un requisito adicional habitual en este tipo de beneficios fiscales: no haber utilizado previamente este mismo beneficio en otra compra — verifica este punto con la Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN) si ya has comprado vivienda antes con este mismo tipo reducido.

El matiz para matrimonios y parejas de hecho

Aquí hay una excepción que puede beneficiarte incluso si tú, personalmente, no cumples el requisito de edad o discapacidad: cuando la compra la realiza un matrimonio o una pareja de hecho registrada, basta con que uno solo de los dos miembros cumpla el requisito personal (ser menor de 35 años, o tener la discapacidad correspondiente) para que toda la operación se beneficie del tipo reducido del 3,5%. No hace falta que ambos compradores cumplan individualmente la condición.

Cómo se calcula realmente la base imponible

Desde enero de 2022, ya no puedes calcular el ITP simplemente sobre el precio que pones en la escritura. La base imponible es el mayor de dos importes: el precio real pactado, o el valor de referencia catastral que fija la Dirección General del Catastro para ese inmueble concreto. Si el valor de referencia es superior al precio que has pactado con el vendedor, tributas sobre ese valor de referencia, no sobre lo que realmente pagaste — un dato que conviene verificar antes de firmar, no después, porque puede alterar sustancialmente el importe final del impuesto y, en casos límite, sacarte del umbral de 150.000€ que te daba derecho al tipo reducido, dejándote con una factura fiscal muy distinta a la que habías calculado inicialmente.

Ejemplos numéricos con distintos perfiles

Qué pasa si vendes antes de 3 años

El beneficio fiscal no es incondicional en el tiempo. Si te acoges al tipo reducido (6% o 3,5%) y después vendes la vivienda antes de que pasen 3 años, o dejas de destinarla a tu residencia habitual antes de ese plazo, tienes la obligación de regularizar la situación ante Hacienda, pagando la diferencia hasta el tipo general que te habría correspondido en su momento — con los intereses de demora que apliquen. No es una revisión automática en todos los casos, pero si Hacienda detecta el cambio de circunstancias, la sanción puede acabar costándote más que si hubieras pagado el tipo general desde el principio, así que conviene tener presente este plazo si existe alguna posibilidad real de que tu situación cambie antes de esos tres años.

Plazo y cómo liquidarlo

El ITP debe liquidarse dentro de un plazo determinado desde la firma de la escritura de compraventa (generalmente 30 días hábiles, aunque conviene confirmarlo con tu gestoría o notaría en el momento concreto de tu operación, ya que los plazos pueden estar sujetos a actualización normativa). En la práctica, la mayoría de compradores delegan este trámite en la propia gestoría que gestiona el resto de la documentación de la compra, evitando así errores en el cálculo de la base imponible o en la aplicación del tipo correcto, un error que después puede ser costoso de corregir ante Hacienda.

Otros gastos que se suman al ITP

El ITP es el gasto más grande, pero no el único. Como referencia orientativa para el conjunto de la operación, y que conviene tener sumada en tu presupuesto total antes de firmar nada:

• Notaría: entre 500€ y 1.000€, según el precio escriturado — revisa nuestra guía del día de la firma para el desglose completo, incluyendo el derecho a elegir notario que muy poca gente ejerce.
• Registro de la Propiedad: entre 400€ y 650€.
• Gestoría, si delegas la tramitación: en torno a 300€ adicionales, que suelen incluir precisamente la presentación del Modelo 600 del ITP que veremos más abajo.

Sumando todo, el conjunto de gastos de compra en Andalucía suele rondar el 8-9% del precio si aplicas el tipo general del ITP, o bastante menos si accedes a alguno de los tipos reducidos — una diferencia que conviene tener muy presente al calcular cuánto ahorro necesitas antes de comprar, como ya explicamos en nuestra guía de compra de vivienda paso a paso.

Cómo se compara Andalucía con otras comunidades

El 7% unificado andaluz se sitúa en línea con comunidades como La Rioja (7% general también) o Extremadura (escala del 8% al 11%, con un reducido del 7% en vivienda habitual hasta 200.000€), pero por encima de la Comunidad de Madrid, que aplica un 6% general — el más bajo del país. Es un dato relevante si tu decisión de dónde comprar todavía está abierta entre distintas comunidades, aunque como es lógico, el ITP es solo uno de los muchos factores (precio de mercado, empleo, cercanía familiar) que entran en esa decisión. Iremos publicando guías equivalentes para el resto de comunidades autónomas, así que si tu operación está entre dos territorios concretos, vuelve a revisar el blog para comparar cifras exactas antes de decidir.

Cómo se liquida en la práctica: el Modelo 600

El trámite formal para pagar el ITP se realiza mediante el Modelo 600, la autoliquidación oficial de este impuesto. El proceso, resumido en sus pasos esenciales:

1. Reúne la documentación: escritura de compraventa, DNI/NIE, y el justificante del valor de referencia catastral del inmueble.
2. Cumplimenta el Modelo 600, indicando el tipo aplicable según tu situación (general, reducido o super-reducido) y aportando la documentación que acredite tu derecho al tipo reducido si corresponde (certificado de familia numerosa, de discapacidad, DNI para acreditar la edad, etc.).
3. Presenta la autoliquidación ante la Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN), de forma telemática o presencial, dentro del plazo establecido.
4. Realiza el pago correspondiente, junto con la presentación del modelo.
5. Conserva el justificante — lo necesitarás para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ya que el registrador exige acreditar que el impuesto está liquidado antes de proceder con la inscripción.

Muchas gestorías incluyen este trámite dentro de sus honorarios generales de gestión de la compra, lo cual suele simplificar bastante el proceso para quien prefiere no lidiar directamente con la Agencia Tributaria.

Los municipios con riesgo de despoblación, un supuesto poco conocido

Andalucía es una de las pocas comunidades que aplica un tipo reducido específico por la ubicación geográfica de la vivienda, no solo por el perfil del comprador. Cada año, la Junta de Andalucía publica una resolución con el listado actualizado de municipios considerados en riesgo de despoblación, y comprar una vivienda habitual en uno de ellos —dentro del límite de 150.000€— te da acceso al mismo 3,5% que el resto de colectivos protegidos, independientemente de tu edad o situación personal. Es una vía que muchos compradores desconocen por completo, y que puede resultar especialmente interesante si tu proyecto de vida contempla mudarte a una zona rural o a una capital de provincia más pequeña, donde además los precios de la vivienda suelen ser sensiblemente más bajos que en las grandes ciudades andaluzas.

Cómo conecta esto con el resto de tu proceso de compra

El ITP es solo una pieza del presupuesto total, aunque la más grande. Si estás comprando en pareja sin estar casados, revisa también nuestra guía sobre comprar vivienda en pareja, porque la estructura de la titularidad puede tener implicaciones fiscales adicionales más allá del propio ITP, especialmente si en el futuro se produce una ruptura y hay que plantearse una extinción de condominio. Y si la vivienda que valoras necesita una reforma energética para reducir gastos a largo plazo, nuestra guía de ayudas de rehabilitación puede ayudarte a calcular si compensa más una vivienda ya reformada, con un precio de partida más alto, o una más económica que requiera inversión posterior — una decisión que también puede afectar a si te mantienes por debajo o por encima del límite de 150.000€ para el tipo reducido del ITP.

Preguntas frecuentes

¿Puedo aplicar el tipo reducido si compro una vivienda de obra nueva?

No — el ITP grava específicamente las transmisiones de viviendas de segunda mano entre particulares. Si compras obra nueva directamente a un promotor, la operación tributa por IVA (normalmente al 10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, del 1,2% en Andalucía), no por ITP — es un régimen fiscal completamente distinto, aunque el efecto económico final pueda parecer similar y ambos graven, en última instancia, la adquisición de una vivienda.

¿Qué pasa si compro con otra persona que no cumple los requisitos del tipo joven?

Fuera del supuesto específico de matrimonios y parejas de hecho registradas que ya explicamos, si compras en régimen de proindiviso con otra persona que no es tu cónyuge ni pareja de hecho (por ejemplo, un amigo o un familiar sin esa condición), lo habitual es que cada comprador tribute de forma independiente por su porcentaje de propiedad, aplicando el tipo que le corresponda individualmente según su propia situación — quien cumpla los requisitos del 3,5% podría beneficiarse de ese tipo sobre su parte, mientras el otro comprador tributaría al tipo general sobre la suya. Consulta este supuesto concreto con un gestor, porque su aplicación práctica puede variar según cómo se estructure exactamente la escritura de compraventa.

¿El límite de 150.000€ se refiere al precio total de la vivienda o a mi parte si compro en pareja?

Generalmente el límite se valora sobre el valor total del inmueble, no sobre la parte proporcional que adquiere cada comprador — así que si compras junto a tu pareja una vivienda de 180.000€, superaríais el límite del tipo joven aunque cada uno solo esté adquiriendo el 50%. Verifica este extremo con tu gestoría antes de dar por hecho el tipo aplicable, ya que la interpretación exacta puede depender de las circunstancias concretas de cada operación y de cómo se redacte finalmente la escritura.

¿Puedo combinar el tipo reducido del ITP con el aval ICO joven?

Sí, son beneficios completamente independientes entre sí — el aval ICO joven actúa sobre la financiación de tu hipoteca, mientras que el tipo reducido del ITP actúa sobre un impuesto autonómico distinto. Puedes acumular ambos si cumples los requisitos de cada uno por separado, lo cual reduce de forma notable tanto el ahorro que necesitas para la entrada como los gastos de compra que debes afrontar en efectivo.

Fuentes consultadas: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, Junta de Andalucía (ATRIAN), Rankia, GuíaFiscal.es, InfoITP.es, Interforo Abogados, Hipotecalc y Forohipotecario, agosto-septiembre 2026.