Amortizar la hipoteca antes de tiempo: cuánto te cobra el banco y cuándo compensa
Si te llega dinero extra —una paga, una herencia, un ahorro que por fin cuadra— y te planteas adelantar parte de la hipoteca, hay una comisión que el banco puede cobrarte por ello. La buena noticia: está limitada por ley, y es mucho más baja de lo que era hace unos años.
Un aviso importante sobre lo que quizá hayas oído
Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 existió una exención temporal que eliminaba por completo esta comisión en hipotecas variables, como medida de apoyo frente a la subida de tipos de esos años. Si leíste algo sobre «amortizar gratis» en esa época, era cierto entonces — pero esa exención ya no está en vigor. Desde el 1 de enero de 2025 ha vuelto a aplicarse el límite legal permanente de la Ley 5/2019 que te explico abajo. Si estás leyendo artículos antiguos de esos años, pueden estar desactualizados en este punto concreto.
La tabla completa de comisiones máximas
| Tipo de hipoteca | Momento | Comisión máxima |
|---|---|---|
| Variable | Primeros 3 años | 0,25% del capital amortizado |
| Variable | Primeros 5 años (alternativa pactada) | 0,15% del capital amortizado |
| Variable | A partir del año 5 | Sin comisión |
| Fija | Primeros 10 años | 2% del capital amortizado |
| Fija | A partir del año 10 | 1,5% del capital amortizado |
Hay un matiz legal importante detrás de estos porcentajes: son topes máximos, no un cobro automático. La ley dice que el banco solo puede cobrar esta comisión si de verdad sufre una pérdida financiera por el hecho de que le devuelvas el dinero antes de lo previsto — no puede cobrártela solo porque sí. En la práctica, la mayoría de bancos aplican directamente el porcentaje máximo permitido, pero conviene saber que el fundamento legal es ese, no un cobro fijo garantizado.
Reducir cuota o reducir plazo: la decisión que más dinero mueve
Cuando amortizas anticipadamente, el banco te suele dar a elegir:
- Reducir la cuota mensual, manteniendo el plazo original — notas el alivio cada mes, pero pagas más intereses totales a largo plazo.
- Reducir el plazo, manteniendo la cuota mensual igual — no notas ningún cambio en tu día a día, pero terminas de pagar antes y ahorras bastante más en intereses totales.
Si tu objetivo es ahorrar dinero de verdad a largo plazo (no aliviar el mes a mes), reducir plazo casi siempre sale más a cuenta que reducir cuota, aunque psicológicamente cueste más porque no ves el cambio inmediato en tu cuenta corriente.
¿Cuándo compensa amortizar en vez de invertir ese dinero?
No siempre es la mejor decisión financiera, aunque emocionalmente sea la más tranquilizadora. Merece la pena comparar:
- Si tu hipoteca tiene un tipo de interés alto (por ejemplo, una variable con el euríbor al alza), amortizar te «ahorra» ese porcentaje de interés garantizado — algo difícil de igualar con inversiones sin riesgo.
- Si tu tipo es bajo y tienes acceso a alternativas de ahorro/inversión con rentabilidad esperada superior a lo que pagas de interés, matemáticamente puede compensar más no amortizar y destinar ese dinero a otro sitio — aunque implica asumir el riesgo de esa inversión.
- Ten siempre un colchón de emergencia antes de destinar dinero extra a amortizar — no tiene sentido dejarte sin margen de maniobra por adelantar hipoteca.
Fuentes consultadas: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Openbank, Ibercaja, Gibobs y Bravo España, agosto 2026.