Calculadora de capacidad de endeudamiento: cuánta hipoteca puedes pedir de verdad
Antes de mirar pisos, hay una pregunta que responde casi todo lo demás: ¿cuánto te va a dejar pedir un banco, de verdad? No es una cuestión de ilusión ni de lo que «sientes» que puedes pagar — los bancos aplican una fórmula bastante estricta, y en esta calculadora la aplico exactamente igual que ellos.
La regla del 30-35% (y por qué no es negociable)
El Banco de España recomienda que el conjunto de tus deudas mensuales — la futura hipoteca más cualquier préstamo o tarjeta que ya pagues — no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. En perfiles muy sólidos (ingresos altos, estabilidad laboral contrastada), algunos bancos llegan hasta el 40%, pero no es lo habitual. Por encima del 40% se considera zona de riesgo, y la mayoría de entidades directamente no conceden la hipoteca.
Esto se llama ratio de esfuerzo o DTI (Debt-to-Income). Y es clave entenderlo: no es tu opinión sobre lo que puedes pagar, es el filtro automático que aplica el banco antes de mirar nada más.
Capital máximo orientativo que podrías pedir, según el ratio de esfuerzo:
El capital máximo es orientativo y no tiene en cuenta el LTV (normalmente los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación en primera vivienda), ni tu edad, ni el análisis final de riesgo del banco. Recuerda que además de este capital necesitas el resto de la entrada y los gastos de compra — repásalos en la guía de la primera hipoteca.
Cómo se calcula (la misma fórmula que usa el banco)
- Cuota máxima: ingresos netos × 30/35/40%, menos las deudas que ya pagas.
- Capital máximo: con esa cuota, el plazo y el tipo de interés, se calcula hacia atrás (amortización francesa inversa) cuánto capital total te permite pedir.
| Concepto | Ejemplo con 2.000€ netos, sin otras deudas |
|---|---|
| Cuota máxima (35%) | 700€/mes |
| Plazo | 25 años (300 meses) |
| Tipo estimado | 3,0% |
| Capital máximo orientativo | ≈ 147.700€ |
Lo que esta calculadora no puede saber (y por qué el banco puede darte menos)
- El LTV (Loan-to-Value): aunque tu ratio de esfuerzo dé margen para más, el banco no suele financiar más del 80% del valor de tasación en primera vivienda — el resto lo tienes que aportar tú.
- Tu edad: los bancos suelen limitar el plazo para que la hipoteca termine antes de que el titular de más edad cumpla 75 años. Si tienes 50 años, no vas a poder pedir un plazo de 30 años, por mucho que tu ratio de esfuerzo lo permita en el papel.
- Tu historial crediticio: el ratio de esfuerzo es solo uno de los filtros. Si apareces en ASNEF o tienes un endeudamiento elevado en la CIRBE, el banco puede rechazarte aunque el ratio salga bien — lo explicamos en este artículo.
- La estabilidad de tus ingresos: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que un autónomo con ingresos irregulares, aunque la cifra bruta sea idéntica.
Fuentes consultadas: Banco de España, Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, y comparativas de mercado actualizadas a agosto de 2026 (Banco Sabadell, ING, ANICI/Toño Palacios, OpenCap).