Comisión inmobiliaria: quién paga en alquiler y compra 2026

Es una de esas preguntas que parecen sencillas hasta que te toca de verdad — y la respuesta cambia radicalmente según si estás alquilando o comprando. Desde 2023 hay una ley que lo deja bastante claro para el alquiler, pero todavía circulan muchas prácticas que la incumplen abiertamente. Aquí tienes quién paga realmente, cuánto, y qué hacer si intentan cobrarte algo que no te corresponde, con las excepciones exactas que muy pocas guías explican bien.

Contenido revisado por: María González Fernández, directora de oficina de La Caixa (Santaella, Córdoba).

La diferencia clave: libertad de pacto en compra, ley estricta en alquiler

España trata estos dos escenarios de forma completamente distinta. En una compraventa, no existe ninguna ley que obligue a una parte concreta a pagar la comisión — rige la libertad de pactos, y quien paga depende de lo que se acuerde entre comprador y vendedor, normalmente reflejado en la nota de encargo con la agencia. En el alquiler de vivienda habitual, en cambio, desde 2023 la ley ya no deja margen de negociación: el pago corresponde siempre al propietario, sin excepción salvo casos muy concretos que veremos más abajo en detalle.

Alquiler de vivienda habitual: la paga el propietario, sin excepción

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con una redacción que no deja lugar a dudas:

Esta norma entró en vigor el 26 de mayo de 2023, y aplica a todos los contratos de vivienda habitual firmados desde esa fecha — no distingue si el propietario es una persona física o una empresa, y no admite pacto en contrario. Antes de esta ley, la norma anterior solo obligaba a pagar al propietario cuando este era una persona jurídica, dejando en una zona gris a los particulares — de ahí que durante años fuera tan habitual que el inquilino acabara asumiendo ese coste, casi como una costumbre asumida sin cuestionarse.

Cuánto suele costar realmente, en cada caso

Las excepciones donde el inquilino sí puede pagar

La protección de la Ley de Vivienda no es universal. Hay tres situaciones donde el inquilino puede acabar pagando honorarios legítimamente:

• Alquileres de temporada o vacacionales — al no considerarse vivienda habitual, no aplica la protección de esta ley, y rige la libre contratación entre las partes.
• Locales comerciales, oficinas y naves industriales — estos usos no residenciales no tienen la misma tutela que una vivienda, así que el reparto de gastos queda a lo que pacten propietario e inquilino comercial.
• Cuando el propio inquilino contrata a una agencia por iniciativa propia — la figura del «personal shopper inmobiliario», donde el profesional trabaja exclusivamente para el inquilino (búsqueda, filtrado, negociación), no para el propietario. En este caso, tiene sentido que quien contrata el servicio sea quien lo pague.

Contratos firmados antes de mayo de 2023

Si tu contrato de alquiler se firmó antes del 26 de mayo de 2023, sigue rigiéndose por la normativa anterior, que solo obligaba a pagar al propietario cuando este era persona jurídica. Un matiz importante: si tu contrato se prorroga automáticamente (por las prórrogas del artículo 9 o 10 de la LAU), sigues bajo el régimen antiguo — pero si firmas un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino y la misma vivienda, ya entra dentro del régimen actual, con el propietario asumiendo el coste completo desde ese momento en adelante.

Y en la compraventa, ¿quién paga realmente?

Al no existir obligación legal, la costumbre del mercado es la que manda: normalmente es el vendedor quien contrata a la agencia y paga su comisión, ya que es quien busca maximizar el valor de venta y necesita el servicio de marketing, gestión de visitas y negociación. Sin embargo, en algunas zonas —como partes de la Comunidad Valenciana o Andalucía— es habitual que el coste se reparta entre comprador y vendedor, siempre que quede pactado por escrito desde el principio en la nota de encargo. Cualquier intento de cambiar este reparto sin consentimiento explícito de ambas partes puede generar un conflicto real en el momento de la firma, así que conviene dejarlo claro desde el primer contacto con la agencia, no descubrirlo sobre la marcha.

La figura del «personal shopper inmobiliario» en la compra

Igual que en el alquiler, existe un modelo donde la agencia trabaja en exclusiva para el comprador, no para el vendedor — buscando propiedades, filtrando opciones y negociando en representación del cliente. En este caso, es el propio comprador quien paga directamente por ese servicio, ya que es él quien lo ha contratado. Es una figura menos habitual en España que en otros países, pero cada vez más presente, especialmente en compras de mayor valor donde el comprador prefiere delegar buena parte del proceso de búsqueda.

Trucos ilegales que usan algunas agencias, y cómo detectarlos

El propio Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha advertido expresamente a las inmobiliarias de que ciertas prácticas para eludir la ley son ilegales, tras detectar denuncias reiteradas de este tipo de cobros. Las más habituales:

• Disfrazar la comisión como «garantía adicional» — cobrar al inquilino un importe bajo ese concepto cuando en realidad cubre la gestión del alquiler que ya debería pagar el propietario.
• Llamarlo «servicio directo al inquilino» — una etiqueta genérica para intentar justificar un cobro que la ley prohíbe explícitamente en vivienda habitual.

Si te encuentras con cualquiera de estas fórmulas al alquilar una vivienda habitual, no es un servicio legítimo aparte — es la misma comisión de siempre, con otro nombre.

Qué hacer si te la cobran igualmente

1. Si no has firmado nada todavía: no existe obligación legal de pagar sin una autorización escrita previa — puedes simplemente negarte y buscar otra vivienda, o exigir que se cumpla la ley.
2. Si ya firmaste y pagaste: puedes reclamar la devolución de ese importe, ya que se trata de un cobro indebido según la normativa vigente.
3. Presenta una hoja de reclamaciones, física o a través de los canales online de tu comunidad autónoma.
4. Acude a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) de tu localidad, que puede mediar y, en su caso, sancionar a la inmobiliaria.
5. Guarda toda la documentación (anuncios, correos, justificantes de pago) desde el primer contacto con la agencia — es la prueba que necesitarás si la reclamación llega más lejos.

Si eres vendedor: cómo negociar una comisión más baja

Ya que la comisión de compraventa sí es negociable, estas son las palancas reales que funcionan, más allá de simplemente pedir un descuento sin argumentos:

• Ofrecer exclusividad a una sola agencia — es el factor que más suele mover el porcentaje a la baja, porque garantiza a la agencia que su inversión en marketing tendrá retorno.
• Contratar servicios sueltos en vez del paquete completo, si solo necesitas fotografía profesional o gestión de contactos, por ejemplo.
• Proponer un escalado: un porcentaje menor si vendes al precio estándar, y algo mayor si la agencia consigue superar tu objetivo — así los incentivos quedan alineados con el resultado.

Cómo conecta esto con el resto de tu alquiler o compra

Esta es solo una pieza más del conjunto de derechos que ya cubrimos con detalle — si estás alquilando, revisa también nuestra guía de derechos del inquilino 2026 y la de cláusulas abusivas en el contrato, porque la comisión indebida suele aparecer junto a otras cláusulas que tampoco son legales. Si estás comprando, la comisión de la agencia es solo un gasto más dentro del conjunto que ya desglosamos en nuestra guía de compra de vivienda paso a paso.

Cómo saber si una agencia cumple la ley antes de contactarla

Antes de contactar con una agencia para alquilar, hay algunas señales que te ayudan a saber si trabaja dentro de la legalidad:

• El anuncio no menciona «gastos de agencia a cargo del inquilino» — si lo hace explícitamente para una vivienda habitual, ya es una señal de que no está cumpliendo la ley.
• Te piden solo la fianza legal (normalmente una mensualidad, según lo que fije la LAU y las normas autonómicas), sin ningún concepto adicional etiquetado como «gestión» o «servicio».
• La documentación previa a la firma es transparente sobre quién paga qué, sin conceptos ambiguos ni letra pequeña.

Si detectas cualquier señal contraria a esto, tienes todo el derecho a pedir explicaciones expresas antes de avanzar con esa agencia, o simplemente optar por otra que sí cumpla la normativa desde el principio.

Un apunte sobre las agencias digitales y las tarifas planas

El modelo de tarifa plana que han popularizado las agencias online (entre 2.000€ y 8.000€, según ya vimos) tiene una ventaja clara para el vendedor: sabes desde el primer día exactamente cuánto vas a pagar, sin sorpresas ligadas al precio final de cierre. Frente al modelo porcentual tradicional, donde cuanto más vendes, más paga la agencia (y en teoría, más se esfuerza por conseguir el mejor precio), la tarifa plana desvincula ese incentivo — algo que conviene tener en cuenta al comparar ambos modelos, no solo mirando el número final, sino qué tipo de servicio y motivación hay detrás de cada uno.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negarme a firmar si la agencia me pide adelantar la comisión antes de tener llaves?

Si eres inquilino de una vivienda habitual y la comisión corresponde legalmente al propietario, no tienes obligación de adelantar ese pago bajo ningún concepto, sea cual sea el momento en que te lo pidan. Si te presionan para hacerlo, es una señal de alarma más que suficiente para desconfiar de esa agencia.

¿La deducción fiscal del alquiler para el propietario incluye la comisión de la agencia?

Sí — al ser ahora un gasto que corre a cargo del propietario por ley, puede deducirlo como gasto de gestión en su declaración de la renta correspondiente a los rendimientos del alquiler, igual que otros gastos asociados a la propiedad arrendada.

¿Qué pasa si alquilo directamente entre particulares, sin agencia de por medio?

Entonces esta cuestión no aplica en absoluto — la Ley 12/2023 regula los gastos de gestión inmobiliaria cuando interviene una agencia; si no hay intermediario, simplemente no hay comisión que pagar por ninguna de las dos partes.

¿Puede el propietario subir la renta mensual para compensar el coste de la comisión que ahora le toca pagar a él?

El propietario es libre de fijar el precio de salida de su vivienda como considere, dentro de los límites legales que apliquen (por ejemplo, en zonas de mercado tensionado). No existe una prohibición específica contra «repercutir» el coste de la comisión subiendo la renta, pero en la práctica el mercado y la demanda de cada zona son los que determinan hasta qué punto esa subida resulta viable sin ahuyentar a potenciales inquilinos.

¿La comisión de compraventa incluye IVA o está exenta?

Los servicios de intermediación inmobiliaria en una compraventa tributan con IVA, igual que cualquier otro servicio profesional — así que al comparar presupuestos entre agencias, confirma siempre si el porcentaje o la tarifa plana que te ofrecen incluye ya el IVA o si se suma aparte, porque puede cambiar bastante el coste final real de la operación.

Qué incluye exactamente la «gestión inmobiliaria» que paga el propietario

La ley no deja la definición al aire — cubre tanto la intermediación para encontrar inquilino (búsqueda, publicación del anuncio, organización de visitas, verificación de solvencia) como la gestión administrativa de la formalización del contrato (redacción, firma, registro de la fianza). Es decir: prácticamente todo lo que hace una agencia desde que le encargas alquilar tu vivienda hasta que el inquilino tiene las llaves en la mano. Las agencias están obligadas a facturar estos conceptos directamente al propietario, sin que el inquilino vea ninguna de estas partidas reflejada en su propio gasto.

Un matiz sobre los «grandes tenedores»

Antes de la Ley 12/2023, la normativa anterior generaba dudas específicas sobre los llamados «grandes tenedores» (propietarios con varios inmuebles en alquiler) que actuaban como personas físicas pero con una actividad casi empresarial — no quedaba claro si debían asumir la comisión como si fueran persona jurídica. La nueva ley eliminó por completo esta ambigüedad: da igual si el propietario es un particular con una sola vivienda o una empresa con cientos — el gasto de gestión inmobiliaria es siempre suyo en el alquiler de vivienda habitual, sin distinción.

La diferencia entre reclamar antes y después de pagar

Aunque legalmente puedes reclamar un cobro indebido en cualquier momento, en la práctica es mucho más sencillo negarte antes de pagar que recuperar el dinero después. Una vez que ya has abonado la comisión y firmado el contrato, la reclamación pasa a depender de la buena disposición de la agencia para devolver voluntariamente el importe, o de que tengas que acudir a las vías de reclamación formal (hoja de reclamaciones, OMIC) que, aunque efectivas, requieren tiempo. Por eso conviene revisar bien quién paga qué antes de firmar cualquier documento, no después de descubrir el problema.

Fuentes consultadas: Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 20.1); Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030; idealista/news; Rubirent; Arrenta; Barrilero Abogados, septiembre 2026.