Impuestos al vender tu vivienda: IRPF y plusvalía municipal en 2026

Toda la atención suele estar en los impuestos de comprar — pero si algún día vendes, hay otros dos esperándote al otro lado de la operación, y pueden ser una cantidad considerable si no los planificas con tiempo. Aquí tienes todo lo que necesitas saber, con ejemplos numéricos y las tres exenciones que pueden dejarte a 0€, además de un tercer impuesto que muchas guías olvidan mencionar.

Los dos impuestos distintos que se pagan al vender

Es habitual que se confundan o se mencionen como si fueran lo mismo, pero son dos figuras tributarias completamente independientes:

• IRPF por la ganancia patrimonial — un impuesto estatal que grava el beneficio real que obtienes con la venta (precio de venta menos precio de compra, con ajustes).
• Plusvalía municipal (IIVTNU) — un impuesto local, que cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo que has sido propietario, calculado sobre el valor catastral, no sobre el precio real de venta.

Puedes deber uno, el otro, los dos, o ninguno, dependiendo de tu situación concreta — no van necesariamente de la mano.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial del IRPF

La fórmula básica: ganancia patrimonial = valor de venta (menos gastos de venta) − valor de adquisición (más gastos e impuestos de compra, más mejoras justificadas).

Qué se suma al valor de compra (reduce tu ganancia)

• El ITP o IVA que pagaste al comprar.
• Gastos de notaría y Registro de la Propiedad de la compra.
• Honorarios de agencia inmobiliaria, si los hubo en la compra.
• Reformas y mejoras que hayan incrementado el valor del inmueble (no el mantenimiento ordinario, sino mejoras reales — conviene guardar todas las facturas).

Qué se resta del valor de venta (también reduce tu ganancia)

• La comisión de la agencia inmobiliaria en la venta.
• La propia plusvalía municipal pagada.
• Los gastos de cancelación de la hipoteca, si los hubo.

Cómo tributa: la escala progresiva del ahorro

La ganancia patrimonial tributa dentro de la base del ahorro del IRPF, con una escala progresiva por tramos que va aproximadamente del 19% al 30% tras la Ley 7/2024 — cuanto mayor es la ganancia, más alto el tipo marginal sobre el tramo superior, igual que ocurre con el IRPF general del trabajo.

Las tres exenciones que pueden dejarte sin pagar nada

1. Reinversión en vivienda habitual

Si la vivienda que vendes era tu residencia habitual y reinviertes el importe total obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), la ganancia patrimonial queda exenta de IRPF. Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida, no al total.

2. Mayores de 65 años

Si tienes 65 años o más, estás exento de tributar por la venta de tu vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir nada y sin límite de importe. Además, si vendes otro inmueble que no sea tu vivienda habitual, puedes lograr una exención similar constituyendo con el importe obtenido una renta vitalicia asegurada.

3. Dación en pago

Si entregas la vivienda al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago) y no dispones de otros bienes suficientes para hacer frente a la deuda, la ganancia obtenida puede quedar exenta bajo las condiciones que marca la ley de protección a deudores hipotecarios — un supuesto específico pensado para situaciones de dificultad económica real.

Un cuarto supuesto menos conocido: la Disposición Transitoria 9ª

Si compraste tu vivienda antes de 1995, existen coeficientes reductores históricos (conocidos como «coeficientes de abatimiento») que pueden reducir sustancialmente la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006, aunque con límites cuantitativos aplicables desde una reforma posterior. Es un supuesto que afecta sobre todo a viviendas heredadas o compradas hace muchas décadas, y que muchos herederos desconocen por completo al vender un inmueble familiar antiguo — si es tu caso, consúltalo expresamente con un gestor, porque el cálculo es más complejo que el resto de exenciones y puede suponer un ahorro considerable si se aplica correctamente.

Qué es la plusvalía municipal y en qué se diferencia del IRPF

Aquí está uno de los puntos que más confusión genera: mucha gente asume que «plusvalía» es un único concepto, cuando en realidad se refiere a dos cosas distintas según el contexto:

Los dos métodos de cálculo de la plusvalía (y tu derecho a elegir)

Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional (entre ellas la STC 182/2021), el contribuyente tiene derecho a elegir el método de cálculo más favorable entre dos posibles:

• Método objetivo: aplica un coeficiente fijado por el ayuntamiento sobre el valor catastral del suelo, según los años de titularidad.
• Método real: calcula el incremento real del valor del suelo, comparando el valor de compra y de venta correspondiente a esa parte del suelo.

Y hay un punto todavía más importante derivado de esa jurisprudencia: si puedes demostrar que no ha habido un incremento real de valor (por ejemplo, si vendiste por menos de lo que compraste, algo que ocurrió con frecuencia durante la crisis inmobiliaria), no estás obligado a pagar plusvalía municipal en absoluto, con independencia de lo que salga con el método objetivo. Antes de esas sentencias, muchos ayuntamientos cobraban igualmente aunque hubiera pérdida real — hoy ese cobro es impugnable.

Quién paga la plusvalía y en qué plazo

Legalmente, la obligación recae sobre quien es propietario en el momento de la venta (el vendedor, no el comprador). El Tribunal Supremo ha admitido que ambas partes pueden pactar libremente un prorrateo entre comprador y vendedor si así lo negocian, pero esa es una cuestión privada entre ellos — frente al ayuntamiento, el obligado sigue siendo el vendedor.

El plazo para presentar la declaración y pagar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de venta — no confundir con días naturales, y no es un plazo especialmente amplio, así que conviene tenerlo presente desde el mismo día de la firma.

Estrategias de planificación antes de vender

• Guarda todas las facturas de reformas y mejoras desde el momento en que compras, no solo cuando ya estás pensando en vender — son las que reducen tu ganancia patrimonial a efectos de IRPF, y sin factura no cuentan.
• Si vas a reinvertir en otra vivienda habitual, planifica el calendario de la venta y la nueva compra con margen dentro de la ventana de 2 años que marca la exención.
• Calcula la plusvalía municipal por ambos métodos (objetivo y real) antes de pagarla sin más — puede haber una diferencia notable a tu favor si el método real te resulta más beneficioso.
• Si no hay incremento real de valor, no des por hecho que tienes que pagar plusvalía solo porque el ayuntamiento te lo reclame por el método objetivo — tienes argumentos legales para impugnarlo.
• Pacta expresamente el prorrateo del IBI con la otra parte si la venta se produce a mitad de año, para evitar sorpresas sobre quién asume qué parte del recibo.
• En casos complejos (herencias, divorcios, inmuebles muy antiguos, dación en pago), consulta con un asesor fiscal antes de firmar — la diferencia de una buena planificación puede ser de miles de euros.

El IBI: el tercer impuesto que también entra en juego

Aunque el foco de esta guía está en el IRPF y la plusvalía municipal, no conviene olvidar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que también forma parte de la ecuación al vender. Legalmente, quien es propietario a 1 de enero del año en curso es quien debe pagar el recibo completo de ese año — pero el Tribunal Supremo ha reconocido el derecho a prorratear ese importe entre comprador y vendedor según los días que cada uno haya sido propietario durante el año, si así se pacta expresamente en el contrato o la escritura. Si no se pacta nada al respecto, prevalece la regla general y el propietario a 1 de enero asume el recibo íntegro frente al ayuntamiento, sin perjuicio de lo que las partes acuerden entre ellas.

Cómo conecta esto con vender para comprar una vivienda mejor

Un escenario muy habitual entre quienes ya compraron su primera vivienda hace unos años: venderla para dar el salto a una vivienda más grande o mejor ubicada. Si es tu caso, la exención por reinversión que hemos explicado es la pieza clave a planificar con más cuidado — no solo el importe que vas a reinvertir, sino también el calendario, porque la ventana de 2 años corre en ambas direcciones (puedes comprar antes de vender, o vender antes de comprar). Si además tu compra anterior fue en pareja sin estar casados, recuerda revisar también cómo afecta el reparto de la ganancia según el porcentaje de propiedad de cada uno, ya que cada titular tributa de forma independiente por su parte proporcional de la ganancia patrimonial. Y si tu siguiente compra implica pedir una nueva hipoteca, ten en cuenta también el impacto de la cancelación anticipada de la actual sobre tus cuentas finales.

Y si en algún momento tu situación implica una extinción de condominio en vez de una venta a un tercero (por ejemplo, tras una ruptura), recuerda que ese supuesto tiene su propio tratamiento fiscal distinto —con la Plusvalía Municipal aplazada, no eliminada— tal y como explicamos en detalle en esa misma guía.

Documentación que necesitas conservar

Para poder aplicar correctamente todos estos cálculos y exenciones, y para poder defenderlos ante una posible comprobación de Hacienda, conviene conservar toda la documentación desde el primer día, no solo cuando ya estás decidiendo vender:

• La escritura de compra original, con el precio y los gastos que figuran en ella.
• Todas las facturas de reformas y mejoras, no solo recibos genéricos — Hacienda puede exigir justificación detallada de que la mejora incrementó realmente el valor del inmueble, no un simple mantenimiento.
• Los justificantes de los gastos de venta (factura de la agencia inmobiliaria, recibo de la plusvalía municipal pagada).
• El certificado de cancelación de la hipoteca, si aplicaba.
• Si vas a aplicar la exención por reinversión, la escritura de la nueva vivienda que demuestre que el dinero se reinvirtió dentro del plazo de 2 años.

La ausencia de estos documentos es una de las razones más habituales por las que la gente acaba pagando más impuestos de los que legalmente le corresponderían — no porque no tuvieran derecho a deducir esos gastos, sino porque no pudieron demostrarlos llegado el momento de la declaración.

Un caso práctico completo: venta con reinversión parcial

Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar la venta aunque tenga pérdidas?

Sí, aunque no generes ganancia patrimonial (porque vendiste por menos de lo que compraste), sigue siendo obligatorio declarar la operación en tu IRPF del ejercicio correspondiente — simplemente no pagarás nada por ese concepto, pero la operación debe quedar reflejada.

¿La exención por reinversión aplica si compro la nueva vivienda antes de vender la actual?

Sí, la ley permite que la reinversión se produzca tanto antes como después de la venta, siempre dentro de la ventana de 2 años — no es necesario vender primero y comprar después en ese orden estricto.

¿Qué pasa si vendo una vivienda que no es mi residencia habitual (una segunda vivienda o una heredada)?

La exención por reinversión solo aplica a la venta de tu vivienda habitual — si vendes una segunda residencia, un inmueble heredado sin haber vivido en él, o cualquier propiedad que no cumpla ese requisito, tributas por la ganancia patrimonial con normalidad, salvo que puedas acogerte a la exención de mayores de 65 años mediante renta vitalicia, que sí cubre otros inmuebles distintos de la vivienda habitual.

¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro una vivienda más barata que la que vendo?

Sí, pero como vimos en el ejemplo de Carlos, la exención se aplicará solo de forma proporcional al importe que efectivamente reinviertas, no al total de la ganancia obtenida — el resto seguirá tributando con normalidad según la escala del ahorro. Es un cálculo que conviene hacer con precisión antes de decidir cuánto destinar a la nueva vivienda, para saber exactamente cuánto vas a tributar por la parte no reinvertida.

Fuentes consultadas: Ley 35/2006 del IRPF, Ley 7/2024, Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, Housfy, GuiaFiscal.es, Alquiler Protegido, Costa Blanca Investments, InmoNord y PromoAlbar, agosto 2026.