Comprar vivienda en pareja sin estar casados: guía legal completa 2026

Cada vez más parejas compran su primera vivienda juntas sin haber pasado por el registro civil — y está perfectamente bien, es legal y los bancos os van a tratar igual que a un matrimonio a efectos de la hipoteca. Lo que cambia es todo lo que el matrimonio resuelve automáticamente por ley, y que una pareja no casada tiene que pactar y documentar por su cuenta. Sin esos acuerdos, una ruptura puede convertirse en un problema legal largo — con el agravante añadido de que seguís teniendo que vivir bajo el mismo techo mientras se resuelve. Esta situación es cada vez más habitual: comprar en pareja sin estar casados ya no es una excepción, es la norma entre buena parte de los compradores jóvenes de primera vivienda en España, y merece un tratamiento legal tan cuidadoso como cualquier matrimonio, aunque el papeleo previo sea distinto.

Qué es el proindiviso, y por qué es la base de todo

Cuando dos personas no casadas compran una vivienda juntas, la propiedad queda en régimen de proindiviso (también llamado comunidad de bienes): ambos sois titulares de un porcentaje del inmueble de forma simultánea, sin que exista una división física del bien — no es «tu mitad de la izquierda y mi mitad de la derecha», es una cuota ideal sobre el conjunto.

Ese porcentaje puede ser al 50/50 (lo más habitual, sobre todo si ambos aportáis lo mismo), o reflejar la aportación real de cada uno — por ejemplo, 60/40 si uno pone más entrada o gana más y asume una parte mayor de la hipoteca. Es fundamental que ese porcentaje quede reflejado expresamente en la escritura de compraventa, porque va a determinar los derechos de cada uno en caso de venta o ruptura. Muchas parejas ponen 50/50 por comodidad, aunque uno haya aportado más dinero — puede parecer un gesto bonito en el momento, pero conviene pensarlo con calma, porque no es reversible sin coste si luego rompéis.

El documento que deberíais firmar desde el primer día

Un matrimonio tiene un régimen económico por defecto (gananciales o separación de bienes, según la comunidad autónoma) que resuelve automáticamente muchas de estas cuestiones por ley. Una pareja no casada no tiene ese marco automático — por eso lo más sensato es redactar y firmar ante notario un pacto de convivencia o de comunidad de bienes en el mismo momento de la compra, no esperar a que haga falta.

Ese documento debería recoger, como mínimo:

• El porcentaje de propiedad de cada uno.
• El dinero aportado por cada parte para la entrada, y quién asume qué proporción de la hipoteca.
• Qué pasa si uno de los dos quiere vender su parte y el otro no.
• Cómo se calcula la compensación si uno se queda la vivienda y el otro se va.
• Qué pasa con las mejoras o reformas que se hagan durante la convivencia, si las paga solo uno de los dos.

El notario vela por que estos acuerdos sean legales y estén bien redactados — no es un trámite caro comparado con el disgusto que puede evitar más adelante.

Cómo funciona la hipoteca conjunta sin estar casados

Aquí la buena noticia: los bancos conceden hipotecas a parejas no casadas exactamente igual que a matrimonios. La entidad evalúa la solvencia conjunta — ingresos, estabilidad laboral, deudas existentes — independientemente de vuestro estado civil. De hecho, solicitar la hipoteca a dos nombres suele darte acceso a mejores condiciones que solicitarla solo (con dos nóminas, el ratio de esfuerzo mejora y el banco suele ofrecer un diferencial más competitivo).

Un matiz importante que se olvida a menudo: si estáis pensando en solicitar ayudas para vivienda joven (como las de nuestra guía comparativa por comunidad autónoma), la mayoría de estos programas admiten a parejas no casadas exactamente igual que a matrimonios como cotitulares, siempre que ambos cumplan los requisitos individuales de edad e ingresos — no penséis que necesitáis estar casados para acceder a estas ayudas conjuntamente.

La diferencia fiscal importante que muy poca gente conoce

Aquí está uno de los puntos donde el matrimonio sí marca una diferencia real, y que conviene tener muy presente:

Qué pasa si rompéis: las opciones reales

Cuando una pareja no casada con vivienda en proindiviso se separa, hay tres caminos posibles:

1. Vender la vivienda a un tercero y repartir el dinero según el porcentaje de cada uno (menos lo pendiente de hipoteca).
2. Uno de los dos se queda la vivienda, comprando la parte del otro — esto se hace mediante una figura legal específica llamada extinción de condominio, mucho más barata fiscalmente que una compraventa normal (lo vemos en detalle justo abajo).
3. Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común — el juez puede ordenar la venta en subasta si no hay forma de repartir el bien de otro modo. Es la vía menos deseable, por tiempo y coste, y la que un buen pacto de convivencia inicial ayuda a evitar.

Extinción de condominio: la vía fiscalmente más inteligente

Si uno de los dos quiere quedarse la vivienda tras la ruptura, la extinción de condominio (también llamada disolución de proindiviso) es casi siempre mucho más barata que hacerlo como una compraventa normal — y la diferencia de coste puede ser de miles de euros.

La clave legal: cuando uno de los copropietarios pasa a ser titular único compensando económicamente al otro, no se considera una compraventa a efectos fiscales, siempre que se respeten las proporciones originales de propiedad y la vivienda sea indivisible (como suele ser el caso de un piso). Por eso tributa por AJD, mucho más barato, y además está exenta de la Plusvalía Municipal en el momento de la operación (ese pago simplemente se «aplaza» hasta que el nuevo propietario único venda la vivienda a un tercero en el futuro).

El error que deja a alguien pagando una deuda de una casa que ya no es suya

Este es, con diferencia, el fallo más caro y más frecuente en estas situaciones: cambiar la escritura de la vivienda no te elimina automáticamente de la hipoteca. Son dos trámites completamente distintos — uno es de titularidad (Registro de la Propiedad), el otro es de deuda (el contrato con el banco).

Si cedes tu parte de la vivienda en la extinción de condominio pero no haces también una novación hipotecaria con el banco para que te retire como deudor, sigues siendo responsable del 100% de la deuda ante la entidad, aunque legalmente ya no seas propietario de nada. Si tu expareja deja de pagar en el futuro, el banco puede reclamarte a ti — y hasta embargarte — pese a que la casa ya no es tuya. Antes de firmar cualquier extinción de condominio, asegúrate de que la novación con el banco está tramitada y confirmada, no solo prometida.

El vacío legal de la herencia que casi nadie tiene en cuenta

Hay un último punto que conviene mencionar, aunque sea incómodo: si uno de los dos miembros de la pareja fallece sin haber hecho testamento, el otro no tiene los mismos derechos automáticos de herencia que tendría un cónyuge según el Código Civil general — a diferencia de un matrimonio, donde el cónyuge viudo sí tiene derechos legales reconocidos por defecto. Este vacío se puede matizar si estáis inscritos como pareja de hecho en el registro correspondiente de vuestra comunidad autónoma, ya que algunas regiones sí reconocen ciertos derechos a las parejas de hecho registradas — pero las reglas varían y no son uniformes en toda España.

Si tenéis una vivienda en común, especialmente con hijos o con hipoteca de por medio, hacer testamento no es un trámite morboso — es una forma de proteger a la persona con la que compartes la mayor deuda de tu vida. Es también el momento de revisar si tenéis seguro de vida cruzado, para que la deuda quede cubierta si algo os pasa a cualquiera de los dos.

Matrimonio vs. pareja de hecho registrada vs. pareja sin registrar: comparativa

Registraros como pareja de hecho en vuestra comunidad autónoma es un trámite relativamente sencillo (normalmente en el Registro Municipal o el Registro de Parejas de Hecho autonómico) y, aunque no lo equipara al matrimonio en todos los aspectos, sí puede darte acceso a algunas de estas ventajas — merece la pena valorarlo si vais a compartir una compra tan importante como una vivienda.

Consejos prácticos antes de firmar

• No pongáis 50/50 por comodidad si las aportaciones reales son distintas — reflejad el porcentaje real, aunque sea menos «romántico» sobre el papel. Es más fácil ajustarlo ahora que discutirlo después de una ruptura.
• Guardad justificantes de vuestras aportaciones (transferencias de la entrada, recibos de la hipoteca) — si algún día hay que demostrar quién pagó qué, tener el rastro documental evita discusiones basadas solo en la memoria de cada uno.
• Revisad el pacto de convivencia cada vez que cambien las circunstancias — si tenéis hijos, si uno deja de trabajar una temporada, si hacéis una reforma grande pagada por uno solo, es buen momento para actualizar el documento notarial.
• No deis por hecho que «ya lo hablaremos si pasa» — la mayoría de conflictos de pareja alrededor de una vivienda surgen precisamente porque nunca se habló con claridad al principio, cuando todo iba bien y parecía innecesario.

Preguntas frecuentes

¿Podemos poner la hipoteca a nombre de los dos pero la propiedad solo a nombre de uno?

Es posible, pero no es lo habitual ni lo recomendable — normalmente quien figura como deudor de la hipoteca también figura como propietario, en la misma proporción. Si os planteáis una estructura distinta, consultadlo con el notario antes de firmar, porque puede generar complicaciones fiscales o legales no evidentes a simple vista.

¿Qué pasa con los hijos si rompemos y hay vivienda de por medio?

La custodia y el uso de la vivienda familiar en caso de hijos menores se rige por normas distintas a las de la propiedad — un juez puede atribuir el uso de la vivienda al progenitor custodio aunque no sea el propietario único, incluso en parejas no casadas. Es un tema complejo que conviene tratar con un abogado de familia si tenéis hijos en común, más allá de lo puramente patrimonial que cubre esta guía.

¿Es obligatorio hacer el pacto de convivencia ante notario?

No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable — un documento privado sin notario tiene menos fuerza probatoria y puede ser más fácil de cuestionar en caso de conflicto. El coste de formalizarlo ante notario es pequeño comparado con lo que puede ahorrar en un litigio futuro.

Si uno de los dos deja de pagar su parte de la hipoteca, ¿qué puede hacer el otro?

Ante el banco, ambos titulares responden solidariamente de toda la deuda — es decir, el banco puede reclamar el 100% de la cuota a cualquiera de los dos, independientemente de lo que hayáis pactado entre vosotros sobre quién paga qué parte. Si uno paga más de lo que le corresponde según vuestro pacto interno, tiene derecho a reclamar esa diferencia al otro, pero esa reclamación es un asunto entre vosotros, no algo que el banco gestione. Por eso, si uno de los dos empieza a fallar en sus pagos, conviene abordarlo cuanto antes — cuanto más tiempo pase, más difícil es reconstruir esa deuda interna con claridad.

Fuentes consultadas: Código Civil (artículos 400-406 y 1062), Idealista/news, Rankia, Hispanoteca, Alfa Inmobiliaria, Fotocasa Life y Housage, agosto 2026.